Veja como pagamentos mensais extras, calendário quinzenal ou refinanciamento afetam a data de quitação e o total de juros do seu financiamento. Multimoeda, gratuito, sem cadastro.
Calculadora
Prestação mensal estimada
R$ 2.398,20/ mês
Com base em 20 ano restantes a 6% ao ano.
Total de juros
R$ 240.825,63
Total pago
R$ 575.568,55
Data de quitação
mai. de 2046
Tabela de amortização
Ano
Juros
Principal
Saldo devedor
11
R$ 19.841,45
R$ 8.936,98
R$ 325.805,94
12
R$ 19.290,24
R$ 9.488,17
R$ 316.317,76
13
R$ 18.705,06
R$ 10.073,38
R$ 306.244,38
14
R$ 18.083,74
R$ 10.694,68
R$ 295.549,69
15
R$ 17.424,13
R$ 11.354,31
R$ 284.195,38
16
R$ 16.723,82
R$ 12.054,64
R$ 272.140,76
17
R$ 15.980,30
R$ 12.798,13
R$ 259.342,63
18
R$ 15.190,93
R$ 13.587,48
R$ 245.755,14
19
R$ 14.352,90
R$ 14.425,55
R$ 231.329,61
20
R$ 13.463,16
R$ 15.315,25
R$ 216.014,34
21
R$ 12.518,54
R$ 16.259,87
R$ 199.754,47
22
R$ 11.515,67
R$ 17.262,77
R$ 182.491,71
23
R$ 10.450,95
R$ 18.327,46
R$ 164.164,23
24
R$ 9.320,53
R$ 19.457,88
R$ 144.706,35
25
R$ 8.120,43
R$ 20.658,00
R$ 124.048,35
26
R$ 6.846,28
R$ 21.932,15
R$ 102.116,21
27
R$ 5.493,55
R$ 23.284,87
R$ 78.831,34
28
R$ 4.057,41
R$ 24.721,04
R$ 54.110,31
29
R$ 2.532,66
R$ 26.245,76
R$ 27.864,55
30
R$ 913,88
R$ 27.864,55
R$ 0,00
Como é calculado
A prestação mensal nivelada de um financiamento a taxa fixa usa a fórmula padrão de amortização: M = P · r · (1+r)^n / ((1+r)^n − 1), onde P é o principal, r é a taxa de juros mensal (anual ÷ 12) e n é o número de meses. Com taxa de 0%, a parcela é simplesmente o principal ÷ n.
Os juros de cada mês incidem sobre o saldo devedor, então as prestações iniciais são compostas majoritariamente por juros e as finais principalmente por principal. Pagamentos extras vão integralmente para o principal, reduzindo o encargo de juros de todos os meses seguintes — por isso um pequeno pagamento extra hoje pode economizar muito ao longo do financiamento.
O calendário quinzenal efetivamente resulta em 13 prestações mensais por ano em vez de 12; esse pagamento extra anual tipicamente quita um financiamento de 30 anos em cerca de 25–26 anos.
Sim, mas apenas porque você faz um pagamento mensal completo extra por ano — quinzenal equivale a 26 meias-prestações = 13 prestações mensais. O mesmo efeito pode ser obtido somando um doze avos da sua prestação mensal a cada mês.
Devo quitar o financiamento antecipadamente ou investir o dinheiro extra?
Depende da taxa do financiamento versus o retorno esperado dos investimentos, da sua situação tributária e de quanto de liquidez você precisa. Um financiamento a 10% ao ano equivale funcionalmente a um retorno garantido de 10% ao quitar. Muitos especialistas sugerem liquidar dívidas com juros altos e construir uma reserva de emergência antes de antecipar o financiamento.
Meu banco cobrará multa por amortização antecipada?
No Brasil, o consumidor tem direito à amortização antecipada com redução proporcional dos juros, conforme o Código de Defesa do Consumidor. Algumas instituições podem cobrar uma tarifa administrativa — verifique o contrato ou consulte seu banco.
E se eu não souber o prazo restante exato?
Mude a calculadora para "Não sei o prazo". Informe o saldo devedor, a prestação mensal e a taxa de juros — a calculadora deriva os meses restantes a partir da sua prestação.
Os resultados são estimativas. Confirme com um profissional para decisões importantes.
Sobre esta calculadora
Esta calculadora mostra como pagamentos extras encurtam o prazo da sua hipoteca e reduzem os juros pagos ao longo da vida do empréstimo. Insira os dados do seu empréstimo, escolha uma estratégia de amortização antecipada — parcela extra mensal, aporte anual, um pagamento único ou parcelas quinzenais — e veja a nova data de quitação junto com os meses e os juros que você economiza.
Como ler seus resultados
Os dois números em destaque são os meses economizados e os juros economizados em relação a pagar apenas a prestação prevista daqui em diante. Uma barra mais curta ou um total de juros menor no painel de resumo significa que seus pagamentos extras estão funcionando. A tabela de amortização abaixo acompanha, para cada mês, a parcela de juros, o capital abatido e o saldo devedor — localize a linha marcada como seu primeiro pagamento extra para ver com que rapidez o saldo começa a cair mais depressa. Observe que esses números refletem economias futuras a partir de hoje; pagamentos passados não são recalculados.
Exemplo prático
Um empréstimo de 300.000 a 6% de juros anuais em 30 anos (360 meses, do início) com 200 extras aplicados ao principal todo mês a partir da primeira parcela.
A prestação mensal base é 1.798,65. Com os 200 extras, o empréstimo é quitado em 279 meses em vez de 360 — economizando 81 meses (quase 7 anos) e reduzindo o total de juros de 347.515 para 256.341, uma economia de aproximadamente 91.173.
Perguntas frequentes
Importa se eu pago a mais no início ou mais tarde no empréstimo?
Pagamentos extras feitos cedo economizam muito mais juros porque o saldo devedor é maior e uma parcela maior de cada prestação ordinária vai para juros. Começar com um valor extra modesto nos primeiros anos gera economias desproporcionais em comparação com o mesmo valor acrescido na última década.
Como funciona a opção quinzenal?
Mudar para pagamentos quinzenais significa fazer 26 meios pagamentos por ano em vez de 12 pagamentos completos. Isso equivale a uma prestação mensal completa extra por ano, aplicada integralmente ao principal. A calculadora modela isso adicionando um doze avos da prestação base como principal extra a cada mês.
O que é um pagamento único à vista?
Um pagamento à vista é um valor extra pontual aplicado ao principal em um mês específico — por exemplo, uma restituição de imposto ou bônus. Informe o número do mês e o valor, e a calculadora mostra como essa redução única no saldo encurta o prazo restante.
A calculadora inclui impostos, seguros ou seguro hipotecário privado (PMI)?
Não. Apenas principal e juros são modelados. Impostos sobre o imóvel, seguro residencial e qualquer seguro hipotecário privado (PMI) são pagos separadamente e não afetam o plano de amortização gerado por esta calculadora.
Posso usá-la se não souber o prazo original do meu empréstimo?
Sim. Mude para o modo de prazo desconhecido e insira o saldo devedor atual e a sua prestação mensal real. A calculadora deduz o prazo restante desses dois números e prossegue normalmente.
Como é calculado
O cálculo utiliza a amortização padrão de hipoteca. A prestação mensal prevista é derivada da fórmula de pagamento constante: P × r(1+r)^n / ((1+r)^n − 1), onde P é o capital inicial, r a taxa mensal (taxa anual dividida por 12) e n o número total de prestações. A partir daí, a calculadora executa uma simulação mês a mês: em cada período aplica a taxa mensal ao saldo atual para encontrar a parcela de juros, subtrai do pagamento (base mais qualquer extra) para encontrar a redução de capital e carrega o saldo menor para o próximo período. Pagamentos extras são somados apenas à parte do principal, reduzindo diretamente o saldo devedor. A simulação para quando o saldo chega a zero, e o total de meses decorridos torna-se o novo prazo de quitação. A economia em juros e meses é a diferença entre a simulação sem extras e a simulação com extras, medida a partir do período atual.
Notou algo na tradução, no cálculo, ou quer fazer uma sugestão? Conte para a gente.