A prestação mensal de principal e juros usa a fórmula padrão de amortização: M = P · r(1+r)ⁿ / ((1+r)ⁿ − 1), onde P é o valor financiado (preço do imóvel − entrada), r é a taxa de juros mensal (anual ÷ 12) e n é o número de meses. Com taxa de 0%, a parcela é simplesmente o principal ÷ n.
O IPTU e o seguro residencial são valores anuais convertidos em equivalentes mensais e somados à prestação de principal e juros. O seguro habitacional é exigido pela maioria das instituições financeiras quando a entrada é inferior a 20% — esta calculadora pré-preenche o seguro habitacional em cerca de 0,5% ao ano do valor financiado (ponto médio comum da faixa de 0,3–1,5%), e você pode substituir pelo valor real informado pelo seu banco.
O condomínio é incluído como valor mensal fixo. A prestação mensal total é a soma dos seis componentes; o total de juros ao longo do financiamento é a soma de todos os encargos de juros mensais na tabela de amortização.
Perguntas frequentes
O que está incluído na prestação mensal?
Principal + juros (P&J) é o pagamento do financiamento em si. Além disso, a maioria dos financiamentos coleta o IPTU e o seguro residencial mensalmente. Se a entrada for inferior a 20%, as instituições financeiras costumam incluir o seguro habitacional. O condomínio é cobrado separadamente se o imóvel estiver em um condomínio.
Quando o seguro habitacional é cancelado?
Em financiamentos convencionais, o seguro habitacional normalmente é cancelado automaticamente quando o saldo devedor atinge 78% do valor original do imóvel, ou você pode solicitar o cancelamento com 80% amortizados. Financiamentos pela Caixa Econômica Federal têm regras próprias.
Como o percentual de entrada afeta a prestação?
Uma entrada maior reduz o valor financiado, o que diminui tanto a prestação mensal quanto o total de juros pagos ao longo do financiamento. Dar mais de 20% também elimina o seguro habitacional na maioria dos financiamentos.
Por que os juros do primeiro ano são tão altos?
Os juros incidem sobre o saldo devedor, que está no valor máximo no início. À medida que o financiamento é amortizado, o encargo de juros de cada mês diminui e mais da prestação vai para o principal — por isso pagamentos antecipados no início do financiamento têm um impacto desproporcional no total de juros.
O que muda se eu reduzir o prazo?
Um prazo menor (por exemplo, 15 anos em vez de 30) tem uma prestação P&J mais alta, mas resulta em muito menos juros no total. O valor total pago ao longo do financiamento pode ser centenas de milhares de reais a menos em um financiamento típico.
Os resultados são estimativas. Confirme com um profissional para decisões importantes.
Sobre esta calculadora
Esta calculadora estima a sua prestação mensal completa do crédito habitação — capital, juros, impostos sobre o imóvel, seguro de habitação, PMI e condomínio (HOA) — o valor que os credores denominam PITI. Introduza o preço do imóvel, a entrada, a taxa de juro e o prazo do empréstimo e, em seguida, adicione quaisquer rubricas de conta caução (escrow) para ver o custo real da propriedade em cada mês.
Como ler seus resultados
O número em destaque é a sua prestação mensal PITI total. O painel de desagregação da prestação mostra como esse valor se divide entre cada componente: P&I é a parte do reembolso do empréstimo que reduz o seu saldo ao longo do tempo, enquanto as rubricas de caução (imposto sobre o imóvel, seguro de habitação, PMI, HOA) são montantes fixos que não reduzem a sua dívida. A tabela de amortização abaixo do gráfico lista, mês a mês, o encargo de juros, o capital amortizado e o saldo em dívida — repare como a parcela de juros diminui e a parcela de capital aumenta à medida que o empréstimo avança. Se o total de juros lhe parecer elevado, reflecte o que se acumula num prazo de 15 ou 30 anos; pode testar um prazo mais curto ou amortizações antecipadas na calculadora Mortgage Payoff complementar.
Exemplo prático
Um imóvel de 400 000 com uma entrada de 80 000 (20 %), taxa anual de 7 %, prazo de 30 anos, 4 800 de imposto anual sobre o imóvel e 1 200 de seguro anual de habitação. O PMI é zero porque a entrada atinge o limiar de 20 %.
O montante do empréstimo é 320 000. A prestação P&I mensal é de 2 128,97. Adicionando 400 de imposto mensal e 100 de seguro mensal, a prestação PITI total é de 2 628,97 por mês. Em 30 anos paga um total de 946 428,47 — dos quais 446 428,44 são juros.
Perguntas frequentes
O que é o PITI?
PITI é a sigla de Principal, Interest, Taxes e Insurance — os quatro componentes standard de uma prestação mensal de crédito habitação. A maioria dos credores cita o PITI porque representa o que paga efectivamente em cada mês, incluindo as contribuições para a conta caução de impostos e seguro que o credor cobra em seu nome.
Quando é exigido o PMI e quando deixa de ser aplicado?
O seguro hipotecário privado (PMI) é tipicamente exigido pelos credores convencionais quando a entrada é inferior a 20 % do preço de compra, uma vez que começa com menos de 20 % de capital próprio no imóvel. Nos empréstimos convencionais, o PMI cancela-se automaticamente quando o saldo atinge 78 % do preço de compra original; pode solicitar o cancelamento nos 80 %. Os empréstimos FHA incluem seguro hipotecário durante toda a vida do empréstimo na maioria dos casos, independentemente do capital acumulado.
Como é que uma entrada maior afecta a minha prestação?
Uma entrada maior reduz directamente o montante do empréstimo, diminuindo tanto a parcela P&I como o total de juros pagos durante a vida do empréstimo. Atingir os 20 % elimina também o PMI, o que pode representar uma poupança de centenas por mês. A contrapartida é um desembolso inicial maior.
Porque é que uma parte tão grande das minhas primeiras prestações vai para juros?
Os juros são calculados todos os meses sobre o saldo em dívida. No início do empréstimo o saldo é máximo e os juros absorvem a maior parte da prestação. À medida que amortiza o capital, o saldo diminui, os juros reduzem-se e uma proporção crescente de cada prestação reduz o empréstimo — um padrão chamado amortização.
Esta calculadora mostra o efeito de amortizações antecipadas?
Esta calculadora modela o plano de prestações constantes standard. Para ver como amortizações antecipadas mensais ou por montante fixo encurtam o seu empréstimo e reduzem o total de juros, utilize a calculadora Mortgage Payoff complementar.
Como é calculado
A parcela de capital e juros é calculada com a fórmula standard de amortização a prestações constantes: M = P × r(1+r)ⁿ / ((1+r)ⁿ − 1), onde P é o montante do empréstimo (preço do imóvel menos a entrada), r a taxa mensal (taxa anual dividida por 12) e n o número total de prestações mensais (prazo em anos multiplicado por 12). Com uma taxa de 0 %, a fórmula simplifica-se para M = P / n. A partir dessa prestação P&I fixa constrói-se um plano de amortização mês a mês: os juros de cada mês equivalem ao saldo em dívida multiplicado pela taxa mensal, o restante da prestação reduz o capital, e a última prestação absorve quaisquer diferenças de arredondamento acumuladas para que o saldo feche exactamente em zero. O imposto sobre o imóvel e o seguro de habitação são divididos por 12 e somados ao P&I em cada mês; o PMI e as quotas de condomínio HOA são adicionados pelos seus montantes mensais declarados. A soma destes componentes produz o total PITI apresentado no cabeçalho.