Ипотечный калькулятор

Об этом калькуляторе

Этот калькулятор рассчитывает полный ежемесячный платёж по ипотеке — основной долг, проценты, налог на имущество, страхование жилья, PMI (частное ипотечное страхование) и взносы в товарищество собственников (HOA) — то, что кредиторы называют PITI. Введите стоимость жилья, первоначальный взнос, процентную ставку и срок кредита, затем добавьте любые статьи счёта эскроу, чтобы увидеть реальную стоимость владения жильём каждый месяц.

Как читать результаты

Главная цифра — это ваш полный ежемесячный платёж PITI. Панель разбивки платежа показывает, как эта сумма распределяется по каждому компоненту: P&I — это часть погашения кредита, которая снижает остаток долга со временем, тогда как статьи эскроу (налог на имущество, страхование жилья, PMI, HOA) — фиксированные суммы, не уменьшающие вашу задолженность. Таблица амортизации под графиком перечисляет для каждого месяца начисленные проценты, погашенный основной долг и остаток — обратите внимание, как доля процентов уменьшается, а доля основного долга растёт по мере приближения к концу кредита. Если общая сумма процентов кажется большой, это отражает накопление за 15 или 30 лет; вы можете проверить более короткий срок или досрочные платежи в сопутствующем калькуляторе Mortgage Payoff.

Как выполняется расчёт

Доля основного долга и процентов рассчитывается по стандартной формуле амортизации с равными платежами: M = P × r(1+r)ⁿ / ((1+r)ⁿ − 1), где P — сумма кредита (цена жилья минус первоначальный взнос), r — ежемесячная процентная ставка (годовая ставка разделённая на 12), n — общее количество ежемесячных платежей (срок в годах умноженный на 12). При ставке 0 % формула упрощается до M = P / n. На основе этого фиксированного платежа P&I строится помесячный график амортизации: проценты каждого месяца равны остатку долга, умноженному на ежемесячную ставку, остаток платежа погашает основной долг, а последний месяц поглощает любую накопленную разницу округления, чтобы баланс закрылся ровно в ноль. Налог на имущество и страхование жилья делятся на 12 и прибавляются к P&I ежемесячно; PMI и взносы HOA добавляются в их заявленных ежемесячных суммах. Сумма этих компонентов даёт итог PITI, отображаемый в заголовке.

Пример расчёта

Дом стоимостью 400 000 с первоначальным взносом 80 000 (20 %), годовой ставкой 7 %, сроком 30 лет, ежегодным налогом на имущество 4 800 и ежегодным страхованием жилья 1 200. PMI равен нулю, так как первоначальный взнос достигает порога в 20 %.

Сумма кредита составляет 320 000. Ежемесячный платёж P&I равен 2 128,97. Добавив 400 ежемесячного налога на имущество и 100 ежемесячной страховки, итоговый платёж PITI составит 2 628,97 в месяц. За 30 лет вы заплатите в общей сложности 946 428,47 — из которых 446 428,44 составляют проценты.

Частые вопросы

Что такое PITI?

PITI — аббревиатура от Principal (основной долг), Interest (проценты), Taxes (налоги) и Insurance (страхование) — четырёх стандартных составляющих ежемесячного ипотечного платежа. Большинство кредиторов указывают PITI, поскольку он отражает то, что вы фактически платите каждый месяц, включая взносы на счёт эскроу для налогов и страхования, которые кредитор собирает от вашего имени.

Когда требуется PMI и когда он отменяется?

Частное ипотечное страхование (PMI) обычно требуют обычные кредиторы, когда первоначальный взнос составляет менее 20 % от цены покупки, поскольку в этом случае у вас менее 20 % собственного капитала в недвижимости. По обычным кредитам PMI автоматически отменяется, когда остаток достигает 78 % от первоначальной цены покупки; вы можете запросить отмену при 80 %. Кредиты FHA в большинстве случаев предусматривают ипотечное страхование на весь срок кредита независимо от доли собственного капитала.

Как больший первоначальный взнос влияет на мой платёж?

Больший первоначальный взнос напрямую уменьшает сумму кредита, что снижает как долю P&I, так и общую сумму процентов, уплачиваемых за весь срок. Достижение 20 % также устраняет PMI, что может экономить несколько сотен в месяц. Компромисс — более крупный первоначальный расход наличных.

Почему такая большая часть моих первых платежей уходит на проценты?

Проценты начисляются каждый месяц на остаток задолженности. В начале кредита остаток максимален, поэтому проценты поглощают большую часть платежа. По мере погашения основного долга остаток снижается, проценты уменьшаются, и всё большая часть каждого платежа уходит на погашение кредита — этот процесс называется амортизацией.

Показывает ли этот калькулятор эффект досрочных платежей?

Этот калькулятор моделирует стандартный график равных платежей. Чтобы увидеть, как дополнительные ежемесячные или единовременные платежи сокращают срок кредита и снижают общую сумму процентов, используйте сопутствующий калькулятор Mortgage Payoff.

Источники

• www.investopedia.com/mortgage-calculator-5096931
• www.consumerfinance.gov/ask-cfpb/what-is-private-mortgage-insurance-en-122
• www.calculator.net/mortgage-calculator.html

Проверено командой YouCalc · Последнее обновление11 июня 2026 г.