Калькулятор досрочного погашения ипотеки

Об этом калькуляторе

Этот калькулятор показывает, как досрочные платежи сокращают срок ипотеки и уменьшают проценты, уплачиваемые за весь период кредита. Введите параметры займа, выберите стратегию досрочного погашения — ежемесячный дополнительный взнос, ежегодный, единовременный или двухнедельные платежи — и узнайте новую дату погашения, а также сэкономленные месяцы и проценты.

Как читать результаты

Два главных показателя — сэкономленные месяцы и сэкономленные проценты по сравнению с выплатой только плановых платежей в дальнейшем. Более короткая полоса или более низкая сумма процентов на сводной панели означает, что досрочные платежи работают. Таблица графика погашения ниже отслеживает для каждого месяца начисленные проценты, погашенный основной долг и остаток задолженности — найдите строку с первым досрочным платежом, чтобы увидеть, насколько быстро начинает снижаться остаток. Учтите, что цифры отражают будущую экономию начиная с сегодняшнего дня; прошлые платежи не пересчитываются.

Пример расчёта

Кредит 300 000 под 6% годовых на 30 лет (360 месяцев, с нуля) с дополнительными 200 в счёт основного долга каждый месяц начиная с первого платежа.

Базовый ежемесячный платёж составляет 1 798,65. С доплатой 200 кредит погашается за 279 месяцев вместо 360 — экономия 81 месяц (почти 7 лет), а общая сумма процентов снижается с 347 515 до 256 341, что даёт экономию около 91 173.

Частые вопросы

Важно ли, вносить досрочные платежи в начале срока или позже?

Ранние досрочные платежи экономят значительно больше процентов, поскольку остаток долга выше и бо́льшая часть каждого планового платежа уходит на проценты. Даже скромная доплата в первые несколько лет даёт несоразмерную экономию по сравнению с той же суммой, внесённой в последнее десятилетие.

Как работает опция двухнедельных платежей?

Переход на двухнедельные платежи означает 26 половинных платежей в год вместо 12 полных. Это равнозначно одному дополнительному полному ежемесячному платежу в год, который полностью идёт в погашение основного долга. Калькулятор моделирует это, ежемесячно добавляя одну двенадцатую базового платежа в качестве дополнительного взноса в долг.

Что такое единовременный досрочный платёж?

Единовременный платёж — это разовая дополнительная сумма, направленная в счёт основного долга в конкретном месяце, например налоговый возврат или премия. Укажите номер месяца и сумму, и калькулятор покажет, насколько это единственное уменьшение остатка сокращает оставшийся срок.

Учитывает ли калькулятор налоги, страховку или PMI?

Нет. Моделируются только основной долг и проценты. Налог на имущество, страхование жилья и частное ипотечное страхование (PMI) оплачиваются отдельно и не влияют на график погашения, который рассчитывает этот калькулятор.

Можно ли использовать калькулятор, не зная первоначального срока кредита?

Да. Переключитесь в режим неизвестного срока и введите текущий непогашенный остаток и фактический ежемесячный платёж. Калькулятор вычислит оставшийся срок из этих двух чисел и продолжит расчёт в обычном режиме.

Как выполняется расчёт

Расчёт использует стандартную ипотечную амортизацию. Плановый ежемесячный платёж рассчитывается по формуле аннуитета: P × r(1+r)^n / ((1+r)^n − 1), где P — первоначальный основной долг, r — ежемесячная процентная ставка (годовая ставка, делённая на 12), n — общее число платежей. Далее калькулятор запускает помесячное моделирование: в каждом периоде он применяет ежемесячную ставку к текущему остатку для определения начисленных процентов, вычитает их из платежа (базового плюс любой дополнительный) для нахождения погашения долга и переносит меньший остаток в следующий период. Дополнительные платежи добавляются только к части основного долга, непосредственно снижая задолженность. Моделирование прекращается, когда остаток достигает нуля, а общее число прошедших месяцев становится новым сроком погашения. Экономия в процентах и месяцах — это разница между моделированием без доплат и с доплатами, отсчитываемая от текущего периода.