Kalkulator Sewa vs Beli

Tentang kalkulator ini

"Haruskah saya menyewa atau membeli?" jarang memiliki satu jawaban pasti — semuanya tergantung berapa lama Anda akan tinggal. Membeli membawa biaya awal dan biaya keluar yang besar (uang muka, biaya penutupan dan penjualan) yang baru terbayar jika Anda memiliki rumah cukup lama hingga apresiasi dan ekuitas mengimbanginya. Kalkulator ini membandingkan kedua jalur berdampingan selama tahun-tahun yang Anda rencanakan untuk tinggal: memperhitungkan biaya operasional kepemilikan yang sesungguhnya, mengkreditkan sewa dengan pertumbuhan investasi dari uang muka yang tidak Anda belanjakan, dan menemukan tahun ketika membeli akhirnya menjadi pilihan yang lebih hemat.

Cara membaca hasil Anda

Angka utamanya adalah tahun titik impas: tahun pertama di mana biaya bersih kumulatif dari pembelian turun hingga sama dengan atau di bawah biaya sewa. Tinggal lebih lama dari itu dan pembelian cenderung menang; pergi lebih awal dan sewa biasanya unggul. Dua statistik menunjukkan biaya bersih masing-masing jalur pada horizon yang Anda pilih — untuk pembelian: semua yang telah Anda bayarkan (uang muka, cicilan KPR, pajak, pemeliharaan, asuransi) dikurangi ekuitas yang akan Anda peroleh kembali saat menjual; untuk sewa: total sewa dikurangi keuntungan dari menginvestasikan uang muka. Grafik menelusuri kedua garis dari waktu ke waktu, dan titik persilangannya adalah titik impas Anda. Jika pembelian tidak pernah melampaui sewa dalam horizon Anda, alat ini menyatakan bahwa sewa menang — yang berarti Anda perlu tinggal lebih lama agar kepemilikan menguntungkan.

Contoh perhitungan

Rumah seharga $350.000 dengan uang muka 20% ($70.000), KPR 6,5% selama 30 tahun, versus menyewa tempat yang setara seharga $1.800/bulan. Sewa dan nilai rumah sama-sama tumbuh 3% per tahun, pemeliharaan 1% dan pajak properti 1,1% dari nilai, asuransi $1.500/tahun, biaya penjualan 6%, dan uang muka bisa menghasilkan 5% per tahun jika diinvestasikan. Anda berencana tinggal selama 12 tahun.

Cicilan KPR adalah $1.769,79/bulan. Pembelian mencapai titik impas pada tahun ke-7: saat itu biaya bersih kepemilikan (sekitar $135.700) akhirnya turun di bawah biaya sewa dan investasi ($137.000), sementara setahun sebelumnya kepemilikan masih lebih mahal. Karena Anda tinggal 12 tahun, pembelian unggul — sekitar $206.200 bersih untuk membeli versus $250.800 untuk menyewa. Jika Anda berencana pergi setelah hanya 4 atau 5 tahun, menyewa akan lebih murah.

Pertanyaan umum

Mengapa bisa mengatakan sewa menang?

"Sewa menang" berarti pembelian tidak pernah menjadi pilihan yang lebih murah dalam jumlah tahun yang Anda rencanakan untuk tinggal — bukan bahwa membeli adalah kesalahan. Kepemilikan membebankan biaya besar di muka (uang muka, dan sekitar 6% biaya penjualan saat keluar), sehingga biasanya membutuhkan beberapa tahun apresiasi dan pelunasan pokok untuk mencapai titik impas. Jika horizon Anda pendek, atau Anda mengasumsikan apresiasi rumah yang moderat, suku bunga KPR yang tinggi, atau imbal hasil investasi yang kuat dari uang muka, menyewa dan menginvestasikan selisihnya bisa tetap unggul selama seluruh periode. Perluas horizon dan Anda sering akan melihat pembelian mengambil alih.

Mengapa hasilnya sangat sensitif terhadap asumsi?

Karena perbandingan mencakup banyak tahun, perubahan kecil dalam tingkat tahunan terakumulasi menjadi perbedaan yang besar. Menaikkan apresiasi rumah atau imbal hasil investasi bahkan satu poin persentase dapat menggeser tahun titik impas beberapa tahun atau membalikkan pemenang sepenuhnya. Pertumbuhan sewa, tingkat KPR, dan biaya penjualan juga berpengaruh. Perlakukan input sebagai skenario yang Anda kendalikan: coba kasus pesimistis dan optimistis daripada mempercayai satu angka, dan ingat bahwa alat ini tidak dapat memprediksi pasar nyata.

Apa yang tidak diperhitungkan kalkulator ini?

Beberapa faktor dunia nyata. Ia mengabaikan efek pajak (seperti pengurangan bunga KPR atau pajak properti, yang menguntungkan pembelian di beberapa tempat), mengasumsikan tingkat tahunan tetap tanpa volatilitas pasar, dan hanya menginvestasikan uang muka — tidak menginvestasikan selisih bulanan antara sewa dan total biaya kepemilikan. Juga tidak memperhitungkan biaya pindah, iuran HOA, dan nilai non-finansial dari stabilitas atau fleksibilitas. Gunakan untuk memahami trade-off dan perkiraan horizon titik impas, lalu konfirmasikan detailnya dengan penasihat keuangan yang kompeten sebelum memutuskan.

Cara penghitungan

Setiap tahun, model melacak kedua jalur secara kumulatif. Pembelian: cicilan bulanan menggunakan amortisasi standar M = jumlahPinjaman·r / (1 − (1+r)^−n) di mana r adalah tingkat bulanan dan n jumlah pembayaran (jika tingkat 0%, cukup bagi jumlah pinjaman dengan n). Biaya bersih pembelian = uang muka + cicilan KPR yang sudah dibayar + pajak properti, pemeliharaan, dan asuransi kumulatif, dikurangi ekuitas yang dapat dipulihkan saat dijual (nilai apresiasi rumah dikurangi biaya penjualan dan sisa saldo KPR). Pajak properti dan pemeliharaan menyesuaikan dengan nilai rumah setiap tahun; asuransi tetap. Sewa: biaya bersih = total sewa yang dibayarkan (meningkat setiap tahun) dikurangi keuntungan peluang dari menginvestasikan uang muka pada imbal hasil yang diasumsikan — inti dari pendekatan "sewa dan investasikan selisihnya". Tahun titik impas adalah tahun pertama biaya bersih pembelian sama dengan atau di bawah sewa; jika itu tidak terjadi dalam horizon Anda, hasilnya adalah "sewa menang". Model mengasumsikan tingkat tahunan tetap, mengabaikan efek pajak seperti pengurangan bunga KPR, dan hanya menganggap uang muka (bukan selisih arus kas bulanan) sebagai investasi. Ini adalah alat skenario, bukan prediksi atau saran keuangan.