Mulailah dengan aturan 28/36
Aturan 28/36 adalah cara paling andal untuk mengukur keterjangkauan, dan berlaku dalam mata uang atau negara mana pun karena dibangun di atas rasio, bukan jumlah nominal.
Angka pertama adalah rasio front-end: total pembayaran cicilan rumah bulanan Anda tidak boleh melebihi 28% dari penghasilan kotor (sebelum pajak) bulanan Anda. Angka kedua adalah rasio back-end: pembayaran cicilan rumah ditambah setiap utang rutin lainnya — cicilan pinjaman, pembayaran minimum kartu, pembiayaan — tidak boleh melebihi 36% dari penghasilan kotor. Pemberi pinjaman di banyak pasar memang mengizinkan lebih, tetapi ambang batas ini menggambarkan pembayaran yang dapat Anda tanggung dengan nyaman, bukan jumlah maksimum yang akan disetujui seseorang.
Untuk menggunakannya, ambil penghasilan kotor bulanan Anda, kalikan dengan 0.28 untuk mendapatkan anggaran perumahan yang nyaman, lalu kalikan dengan 0.36 dan kurangi utang bulanan Anda yang ada untuk mendapatkan anggaran yang dibatasi utang. Pembayaran yang terjangkau bagi Anda adalah yang lebih rendah di antara keduanya. Jika Anda memikul utang yang besar, batas back-end 36% biasanya menjadi pembatas lebih dulu, itulah sebabnya melunasi utang sebelum membeli sering kali menaikkan anggaran Anda lebih banyak daripada menunggu kenaikan gaji. Kedua rasio menggunakan basis penghasilan yang sama, sehingga memperbaiki sisi mana pun akan menggeser angka Anda.
Mengapa pembayaran Anda harus PITI penuh, bukan hanya pokok dan bunga
Kesalahan umum adalah mengukur keterjangkauan hanya terhadap pokok dan bunga. Batas perumahan 28% mencakup seluruh biaya untuk mempertahankan rumah, yang sering disebut PITI: pokok, bunga, pajak, dan asuransi — ditambah biaya rutin perkumpulan atau pemeliharaan jika berlaku.
Ini penting karena pajak dan asuransi bukan sekadar tambahan kecil. Tergantung di mana Anda tinggal, keduanya bisa menambah porsi yang cukup berarti di atas pembayaran pinjaman, dan porsi itu dihitung di dalam plafon 28% Anda. Jika Anda hanya menganggarkan pokok dan bunga, Anda akan melebih-lebihkan harga yang mampu Anda beli dan merasa terbebani begitu tagihan penuh tiba.
Solusi praktisnya adalah memodelkan pembayaran lengkap sebelum Anda berbelanja. Kalkulator KPR menghitung PITI penuh, sehingga Anda dapat melihat angka bulanan yang sebenarnya untuk harga, suku bunga, dan tenor tertentu, bukan sekadar potongan pokok-dan-bunga yang diberikan oleh perkiraan cepat. Masukkan harga kandidat, periksa total pembayaran terhadap batas 28% Anda, lalu sesuaikan. Karena kalkulator ini mendukung berbagai mata uang, alur kerja yang sama berlaku di mana pun Anda berada: rasionya tetap, hanya jumlahnya yang berubah sesuai pajak dan premi lokal Anda.
Bagaimana uang muka dan suku bunga menggeser plafon Anda
Dua tuas mengubah seberapa besar rumah yang bisa dibeli oleh pembayaran tertentu: uang muka Anda dan suku bunga.
Uang muka yang lebih besar menurunkan jumlah yang Anda pinjam, sehingga porsi yang lebih besar dari setiap pembayaran masuk ke rumah, bukan ke bunga — dan di banyak pasar, uang muka yang lebih tinggi membuka suku bunga yang lebih baik serta menghilangkan biaya asuransi tambahan. Efeknya berlipat ganda: uang muka yang lebih besar berarti pinjaman yang lebih kecil dan sering kali suku bunga yang lebih murah pula.
Suku bunga adalah tuas yang lain, dan itu sangat berpengaruh karena KPR diamortisasi. Pembayaran-pembayaran awal sebagian besar adalah bunga, jadi ketika suku bunga naik, lebih banyak dari setiap pembayaran tersedot oleh bunga dan harga yang dapat ditopang anggaran Anda menurun — terkadang tajam. Kenaikan suku bunga yang sedang saja bisa memangkas harga yang terjangkau bagi Anda dalam margin yang mencolok meskipun pembayaran Anda tidak berubah. Sebaliknya berlaku ketika suku bunga turun.
Uji keduanya. Di Kalkulator KPR, pertahankan target pembayaran Anda tetap dan variasikan suku bunga untuk melihat seberapa besar plafon harga Anda berayun, lalu variasikan uang muka untuk melihat seberapa banyak beban pinjaman-dan-bunga yang dihilangkannya. Ini menunjukkan apakah menabung uang muka yang lebih besar atau menunggu suku bunga yang lebih baik lebih menguntungkan bagi Anda — dan seberapa rentan anggaran Anda jika suku bunga bergerak sebelum Anda membeli.
Langkah demi langkah sederhana untuk memperkirakan angka Anda sendiri
Ikuti langkah-langkah ini secara berurutan:
1. Temukan penghasilan kotor bulanan Anda — total penghasilan sebelum pajak dari semua pihak yang berpenghasilan dalam pinjaman.
2. Tetapkan plafon perumahan: kalikan penghasilan dengan 0.28. Inilah jumlah maksimum yang sebaiknya Anda belanjakan untuk PITI penuh setiap bulan.
3. Tetapkan plafon utang: kalikan penghasilan dengan 0.36, lalu kurangi pembayaran utang bulanan Anda yang ada. Untuk menjumlahkan utang-utang itu secara akurat, Kalkulator Pelunasan Utang merincikan setiap saldo dan biaya bulanannya sehingga rasio back-end Anda mencerminkan kenyataan.
4. Ambil yang lebih rendah di antara langkah 2 dan langkah 3 — itulah pembayaran bulanan yang terjangkau bagi Anda.
5. Konversikan pembayaran menjadi harga: di Kalkulator KPR, masukkan uang muka Anda, suku bunga dan tenor yang realistis, lalu sesuaikan harga rumah hingga pembayaran PITI penuh sesuai dengan pembayaran terjangkau Anda dari langkah 4.
6. Bandingkan dengan menyewa sebagai pemeriksaan kewajaran: jika membeli terlalu membebani Anda, Kalkulator Keterjangkauan Sewa menerapkan logika penghasilan yang sama pada sewa, dan membandingkan keduanya memberi tahu Anda apakah membeli sekarang adalah langkah yang lebih kuat atau apakah menyewa sambil mengumpulkan uang muka lebih menguntungkan.
7. Sisakan margin. Plafon adalah batas, bukan target — bertahan di bawahnya memberi ruang untuk perubahan suku bunga, pemeliharaan, dan kehidupan.