Calculateur location vs achat

À propos de ce calculateur

"Vaut-il mieux louer ou acheter ?" n'a que rarement une réponse unique — tout dépend de la durée de votre séjour. L'achat comporte des coûts importants à l'entrée et à la sortie (apport personnel, frais de notaire et de vente) qui ne s'amortissent que si vous restez suffisamment longtemps pour que la valorisation et les capitaux propres compensent ces frais. Ce calculateur compare les deux options côte à côte sur la durée que vous prévoyez de rester : il impute à l'achat ses vraies charges courantes, attribue à la location la croissance qu'aurait générée l'apport personnel investi, et détermine l'année à partir de laquelle l'achat devient enfin le choix le moins coûteux.

Comment lire vos résultats

Le chiffre clé est l'année du seuil de rentabilité : la première année où le coût net cumulé de l'achat tombe à hauteur ou en dessous du coût de la location. Restez plus longtemps et l'achat a tendance à gagner ; partez plus tôt et c'est souvent la location qui l'emporte. Les deux statistiques indiquent le coût net de chaque option à l'horizon que vous avez choisi — pour l'achat : tout ce que vous avez payé (apport, crédit, taxes, entretien, assurance) moins les capitaux propres récupérés à la revente ; pour la location : loyers totaux moins le gain obtenu en plaçant l'apport. Le graphique trace les deux courbes dans le temps et leur intersection est votre seuil de rentabilité. Si l'achat ne passe jamais sous la location dans votre horizon, l'outil indique que la location gagne — ce qui signifie simplement qu'il vous faudrait rester plus longtemps pour que l'achat soit rentable.

Exemple concret

Un logement à 350 000 $ avec un apport de 20 % (70 000 $), un crédit à 6,5 % sur 30 ans, contre une location d'un bien comparable à 1 800 $/mois. Le loyer et la valeur du bien augmentent tous les deux de 3 % par an, l'entretien représente 1 % et la taxe foncière 1,1 % de la valeur, l'assurance est de 1 500 $/an, les frais de vente sont de 6 %, et l'apport aurait pu rapporter 5 % par an s'il avait été investi. Vous prévoyez de rester 12 ans.

La mensualité est de 1 769,79 $/mois. L'achat atteint son seuil de rentabilité à l'année 7 : à ce moment, le coût net de la propriété (environ 135 700 $) passe enfin sous le coût de la location et du placement (137 000 $), alors qu'un an plus tôt il était encore plus élevé. Comme vous restez 12 ans, l'achat prend l'avantage — environ 206 200 $ nets pour acheter contre 250 800 $ pour louer. Si vous aviez prévu de partir après seulement 4 ou 5 ans, la location aurait été moins chère.

Questions fréquentes

Pourquoi l'outil peut-il indiquer que la location gagne ?

"La location gagne" signifie que l'achat ne devient jamais l'option la moins chère pendant la durée que vous prévoyez de rester — pas que l'achat est une erreur. La propriété mobilise d'emblée des coûts importants (l'apport, et environ 6 % de frais de vente à la sortie), il faut donc généralement plusieurs années de valorisation et de remboursement du capital pour atteindre l'équilibre. Si votre horizon est court, ou si vous supposez une faible valorisation du bien, des taux d'emprunt élevés ou un fort rendement du placement de l'apport, louer et investir la différence peut rester avantageux pendant toute la période. Allongez l'horizon et vous verrez souvent l'achat prendre le dessus.

Pourquoi le résultat est-il si sensible aux hypothèses ?

Parce que la comparaison s'étend sur de nombreuses années, de petits écarts sur les taux annuels se cumulent en grandes différences. Augmenter la valorisation du bien ou le rendement du placement d'un seul point de pourcentage peut décaler le seuil de rentabilité de plusieurs années ou inverser complètement le résultat. La hausse des loyers, le taux du crédit et les frais de vente jouent également un rôle. Considérez les paramètres comme un scénario que vous maîtrisez : testez un cas pessimiste et un cas optimiste plutôt que de vous fier à un seul chiffre, et gardez à l'esprit que l'outil ne peut pas prédire les marchés réels.

Qu'est-ce que le calculateur ne prend pas en compte ?

Plusieurs facteurs réels. Il ignore les effets fiscaux (comme la déduction des intérêts d'emprunt ou de la taxe foncière, qui favorisent l'achat dans certains pays), suppose des taux annuels fixes sans volatilité de marché, et n'investit que l'apport — il ne tient pas compte des éventuelles différences mensuelles entre le loyer et le coût total de la propriété. Il ne prend pas non plus en compte les frais de déménagement, les charges de copropriété ni la valeur non financière de la stabilité ou de la flexibilité. Utilisez-le pour comprendre les arbitrages et l'horizon de rentabilité approximatif, puis confirmez les détails avec un conseiller qualifié avant de décider.

Méthode de calcul

Pour chaque année, le modèle suit les deux options de façon cumulative. Achat : la mensualité est calculée avec l'amortissement classique M = montantEmprunt·r / (1 − (1+r)^−n) où r est le taux mensuel et n le nombre de mensualités (si le taux est 0 %, on divise simplement le montant par n). Coût net de l'achat = apport + remboursements effectués + taxes foncières, entretien et assurance cumulés, moins les capitaux propres récupérables à la revente (valeur revalorisée du bien moins frais de vente, moins solde restant dû). La taxe foncière et l'entretien évoluent avec la valeur du bien chaque année ; l'assurance est fixe. Location : coût net = loyers totaux payés (en hausse chaque année) moins le gain d'opportunité de placer l'apport au rendement supposé — c'est le principe fondamental du "louer et investir la différence". Le seuil de rentabilité est la première année où le coût net de l'achat est inférieur ou égal à celui de la location ; si cela ne se produit jamais dans votre horizon, le résultat est "la location gagne". Le modèle suppose des taux annuels fixes, ignore les effets fiscaux tels que la déduction des intérêts d'emprunt, et ne considère que l'apport (et non les différences de trésorerie mensuelles) comme investi. Il s'agit d'un outil de simulation, pas d'une prévision ou d'un conseil financier.