Calculadora alquiler vs compra

Acerca de esta calculadora

"¿Debería alquilar o comprar?" pocas veces tiene una respuesta única — depende de cuánto tiempo vayas a quedarte. Comprar conlleva grandes costes iniciales y de salida (entrada, gastos de notaría y de venta) que solo compensan si eres propietario el tiempo suficiente para que la revalorización y el patrimonio neto superen esos gastos. Esta calculadora compara ambas opciones lado a lado durante los años que planeas quedarte, imputa a la propiedad sus costes reales de mantenimiento, acredita al alquiler el crecimiento de la inversión sobre la entrada que no gastaste, y determina el año en que comprar se convierte finalmente en la opción más barata.

Cómo leer tus resultados

El dato clave es el año del punto de equilibrio: el primer año en que el coste neto acumulado de comprar cae hasta el nivel del alquiler o por debajo. Quédate más tiempo y la compra tiende a ganar; márchate antes y el alquiler suele imponerse. Las dos estadísticas muestran el coste neto de cada opción en el horizonte temporal que hayas elegido — para la compra: todo lo que habrás pagado (entrada, hipoteca, impuestos, mantenimiento, seguro) menos el patrimonio recuperado al vender; para el alquiler: total de alquileres menos la ganancia de invertir la entrada. El gráfico traza ambas líneas en el tiempo y el punto de cruce es tu equilibrio. Si la compra nunca supera al alquiler dentro de tu horizonte, la herramienta indica que el alquiler gana — simplemente significa que necesitarías quedarte más tiempo para que la propiedad resulte rentable.

Ejemplo práctico

Una vivienda de 350.000 $ con un 20% de entrada (70.000 $), una hipoteca al 6,5% a 30 años, frente a alquilar un piso comparable por 1.800 $/mes. El alquiler y la vivienda suben un 3% al año, el mantenimiento es el 1% y el IBI el 1,1% del valor, el seguro es de 1.500 $/año, los costes de venta son el 6%, y la entrada podría haber generado un 5% anual si se hubiera invertido. Planeas quedarte 12 años.

La cuota hipotecaria es de 1.769,79 $/mes. La compra alcanza el equilibrio en el año 7: en ese momento el coste neto de ser propietario (unos 135.700 $) baja por fin del coste de alquilar e invertir (137.000 $), cuando un año antes la propiedad aún era más cara. Como te quedas 12 años, la compra sale ganando — aproximadamente 206.200 $ netos frente a 250.800 $ de alquiler. Si hubieras planeado irte en solo 4 o 5 años, el alquiler habría sido más barato.

Preguntas frecuentes

¿Por qué puede decir que el alquiler gana?

"El alquiler gana" significa que comprar nunca llega a ser la opción más barata durante el número de años que planeas quedarte — no que comprar sea un error. La propiedad concentra grandes costes al principio (la entrada y alrededor de un 6% en gastos de venta a la salida), por lo que normalmente se necesitan varios años de revalorización y amortización para alcanzar el equilibrio. Si tu horizonte es corto, o si supones una revalorización modesta, tipos hipotecarios altos o un rendimiento fuerte de la inversión sobre la entrada, alquilar e invertir la diferencia puede mantenerse ventajoso durante todo el período. Amplía el horizonte y a menudo verás que la compra toma la delantera.

¿Por qué el resultado es tan sensible a las hipótesis?

Porque la comparación abarca muchos años, los pequeños cambios en las tasas anuales se acumulan en grandes diferencias. Subir la revalorización o el rendimiento de la inversión tan solo un punto porcentual puede desplazar el punto de equilibrio varios años o cambiar completamente el ganador. El crecimiento del alquiler, el tipo hipotecario y los costes de venta también importan. Trata los parámetros como un escenario que controlas: prueba un caso pesimista y uno optimista en lugar de fiarte de un único número, y recuerda que la herramienta no puede predecir los mercados reales.

¿Qué deja fuera la calculadora?

Varios factores del mundo real. Ignora los efectos fiscales (como la deducción de intereses hipotecarios o del IBI, que favorecen la compra en algunos lugares), asume tipos anuales fijos sin volatilidad de mercado, y solo invierte la entrada — no invierte ninguna diferencia mes a mes entre el alquiler y el coste total de ser propietario. También deja fuera los gastos de mudanza, las cuotas de la comunidad y el valor no financiero de la estabilidad o la flexibilidad. Úsala para entender los compromisos y el horizonte aproximado del punto de equilibrio, y confirma los detalles con un asesor cualificado antes de decidir.

Cómo se calcula

Para cada año el modelo acumula ambas opciones. Compra: la cuota mensual sigue la amortización estándar M = importe·r / (1 − (1+r)^−n), donde r es el tipo mensual y n el número de pagos (si el tipo es 0%, se divide el importe entre n). Coste neto de comprar = entrada + hipoteca pagada hasta ahora + IBI, mantenimiento y seguro acumulados, menos el patrimonio recuperable al vender (valor revalorizado de la vivienda menos costes de venta y saldo pendiente de hipoteca). El IBI y el mantenimiento se actualizan con el valor del inmueble cada año; el seguro es fijo. Alquiler: coste neto = alquileres totales pagados (creciendo cada año) menos el coste de oportunidad de invertir la entrada al rendimiento supuesto — el núcleo del enfoque "alquilar e invertir la diferencia". El punto de equilibrio es el primer año en que el coste neto de comprar es igual o inferior al de alquilar; si eso no ocurre en tu horizonte, el resultado es "el alquiler gana". El modelo asume tipos anuales fijos, ignora los efectos fiscales como la deducción de intereses hipotecarios, y solo considera la entrada (no las diferencias mensuales de flujo de caja) como invertida. Es una herramienta de escenarios, no una predicción ni un consejo financiero.