Empieza con la regla 28/36
La regla 28/36 es la forma más sólida de dimensionar la asequibilidad, y funciona en cualquier moneda o país porque se basa en proporciones, no en cantidades.
El primer número es la relación inicial (front-end): tu pago mensual total de vivienda no debería superar el 28% de tus ingresos mensuales brutos (antes de impuestos). El segundo es la relación final (back-end): tu pago de vivienda más cualquier otra deuda recurrente —cuotas de préstamos, mínimos de tarjetas, financiación— no debería superar el 36% de los ingresos brutos. En muchos mercados los prestamistas permiten más, pero estos umbrales describen un pago que puedes asumir con comodidad, en lugar del máximo que alguien aprobaría.
Para usarla, toma tus ingresos mensuales brutos, multiplícalos por 0.28 para obtener tu presupuesto de vivienda cómodo, luego multiplícalos por 0.36 y resta tu deuda mensual existente para obtener tu presupuesto limitado por la deuda. Tu pago asequible es el menor de los dos. Si arrastras una deuda importante, el límite final del 36% suele ser el que actúa primero, por lo que saldar deudas antes de comprar a menudo eleva más tu presupuesto que esperar a un aumento de sueldo. Ambas proporciones usan la misma base de ingresos, así que mejorar cualquiera de los dos lados mueve tu cifra.
Por qué tu pago debe ser el PITI completo, no solo capital e intereses
Un error frecuente es dimensionar la asequibilidad solo frente al capital y los intereses. El límite de vivienda del 28% cubre el coste íntegro de mantener la casa, a menudo llamado PITI: capital, intereses, impuestos y seguro (principal, interest, taxes and insurance), más cualquier cuota recurrente de comunidad o mantenimiento cuando corresponda.
Esto importa porque los impuestos y el seguro no son añadidos triviales. Según dónde vivas, pueden sumar una porción significativa sobre el pago del préstamo, y esa porción cuenta dentro de tu techo del 28%. Si solo presupuestas el capital y los intereses, sobreestimarás el precio que puedes permitirte y te sentirás ahogado en cuanto llegue la factura completa.
La solución práctica es modelar el pago completo antes de buscar. La Calculadora de Hipoteca calcula el PITI completo, de modo que puedes ver la cifra mensual real para un precio, un tipo y un plazo dados, en lugar del fragmento de capital e intereses que ofrece una estimación rápida. Introduce un precio candidato, contrasta el pago total con tu límite del 28% y ajusta. Como la calculadora es multidivisa, el mismo flujo de trabajo se mantiene allá donde estés: las proporciones permanecen fijas, solo cambian las cantidades según tus impuestos y primas locales.
Cómo la entrada y el tipo de interés mueven tu techo
Dos palancas cambian cuánta casa compra un pago determinado: tu entrada y el tipo de interés.
Una entrada mayor reduce la cantidad que pides prestada, así que una mayor parte de cada pago se destina a la casa y no a los intereses, y en muchos mercados una entrada más alta desbloquea mejores tipos y elimina costes de seguro adicionales. El efecto se acumula: más entrada significa un préstamo más pequeño y, a menudo, un tipo más barato sobre él.
El tipo de interés es la otra palanca, y es poderosa porque las hipotecas se amortizan. Los primeros pagos son en su mayoría intereses, así que cuando los tipos suben, una mayor parte de cada pago se consume en intereses y el precio que tu presupuesto puede soportar cae, a veces de forma brusca. Una subida modesta del tipo puede recortar tu precio asequible en un margen notable aunque tu pago no haya cambiado. Lo contrario ocurre cuando los tipos bajan.
Prueba ambos. En la Calculadora de Hipoteca, mantén fijo tu pago objetivo y varía el tipo para ver cómo oscila tu techo de precio, luego varía la entrada para ver cuánto préstamo-y-tipo elimina. Esto muestra si ahorrar una entrada mayor o esperar a un mejor tipo te conviene más, y cuán expuesto está tu presupuesto si los tipos se mueven antes de que compres.
Un sencillo paso a paso para estimar tu propia cifra
Sigue estos pasos en orden:
1. Halla tus ingresos mensuales brutos: el total de ingresos antes de impuestos de todas las personas que figuran en el préstamo.
2. Fija el techo de vivienda: multiplica los ingresos por 0.28. Esto es lo máximo que deberías gastar en el PITI completo cada mes.
3. Fija el techo de deuda: multiplica los ingresos por 0.36 y luego resta tus pagos mensuales de deuda existentes. Para sumar esas deudas con precisión, la Calculadora de Liquidación de Deudas detalla cada saldo y su coste mensual para que tu relación final refleje la realidad.
4. Toma el menor del paso 2 y el paso 3: ese es tu pago mensual asequible.
5. Convierte el pago en precio: en la Calculadora de Hipoteca, introduce tu entrada, un tipo y un plazo realistas, y luego ajusta el precio de la vivienda hasta que el pago PITI completo coincida con tu pago asequible del paso 4.
6. Contrasta con el alquiler: si comprar te ahoga, la Calculadora de Asequibilidad del Alquiler aplica la misma lógica de ingresos al alquiler, y comparar ambos te dice si comprar ahora es la mejor jugada o si alquilar mientras reúnes una entrada es lo que gana.
7. Deja un margen. Los techos son límites, no objetivos: mantenerte por debajo de ellos te da espacio para cambios de tipos, mantenimiento y la vida.