Comece pela regra 28/36
A regra 28/36 é a forma mais sólida de dimensionar o que você pode pagar, e funciona em qualquer moeda ou país porque é construída sobre proporções, não sobre valores.
O primeiro número é a relação inicial (front-end): a sua prestação mensal total de moradia não deve ultrapassar 28% da sua renda bruta (antes dos impostos) mensal. O segundo é a relação final (back-end): a sua prestação de moradia somada a todas as outras dívidas recorrentes — parcelas de empréstimos, pagamentos mínimos de cartão, financiamentos — não deve ultrapassar 36% da renda bruta. Em muitos mercados, os credores permitem mais, mas esses limites descrevem uma prestação que você consegue sustentar com conforto, e não o máximo que alguém aprovaria.
Para usá-la, pegue a sua renda bruta mensal, multiplique por 0.28 para obter o seu orçamento confortável de moradia, depois multiplique por 0.36 e subtraia as suas dívidas mensais existentes para obter o seu orçamento limitado pelas dívidas. A prestação que você pode pagar é a menor entre as duas. Se você carrega dívidas significativas, o limite final de 36% costuma pesar primeiro, e é por isso que quitar dívidas antes de comprar muitas vezes amplia o seu orçamento mais do que esperar por um aumento de salário. Ambas as relações usam a mesma base de renda, portanto melhorar qualquer um dos lados move o seu número.
Por que a sua prestação deve ser o PITI completo, e não apenas principal e juros
Um erro comum é dimensionar o que se pode pagar considerando apenas o principal e os juros. O limite de moradia de 28% cobre todo o custo de manter o imóvel, frequentemente chamado de PITI: principal, juros, impostos e seguro — além de eventuais taxas recorrentes de condomínio ou manutenção, onde se aplicam.
Isso importa porque impostos e seguro não são acréscimos triviais. Dependendo de onde você mora, eles podem adicionar uma parcela relevante por cima da prestação do financiamento, e essa parcela conta dentro do seu teto de 28%. Se você orçar apenas o principal e os juros, vai superestimar o preço que pode pagar e se sentir apertado no momento em que a conta completa chegar.
A solução prática é modelar a prestação completa antes de sair às compras. A Calculadora de Financiamento Imobiliário calcula o PITI completo, para que você veja o valor mensal real para um determinado preço, taxa e prazo, em vez do fragmento de principal e juros que uma estimativa rápida fornece. Informe um preço candidato, compare a prestação total com o seu limite de 28% e ajuste. Como a calculadora é multimoeda, o mesmo fluxo de trabalho vale onde quer que você esteja: as proporções permanecem fixas, apenas os valores mudam com os impostos e prêmios de seguro locais.
Como a entrada e a taxa de juros movem o seu teto
Duas alavancas mudam quanto de imóvel uma determinada prestação compra: a sua entrada e a taxa de juros.
Uma entrada maior reduz o valor que você financia, de modo que uma parcela maior de cada prestação vai para o imóvel em vez de para os juros — e, em muitos mercados, uma entrada mais alta libera taxas melhores e elimina custos extras de seguro. O efeito é cumulativo: mais entrada significa um financiamento menor e, muitas vezes, uma taxa mais barata sobre ele.
A taxa de juros é a outra alavanca, e é poderosa porque os financiamentos amortizam. As primeiras prestações são compostas em sua maior parte por juros, então, quando as taxas sobem, mais de cada prestação é consumida por juros e o preço que o seu orçamento sustenta cai — às vezes de forma acentuada. Um aumento modesto na taxa pode reduzir o preço que você pode pagar em uma margem perceptível, ainda que a sua prestação não tenha mudado. O contrário ocorre quando as taxas caem.
Teste as duas. Na Calculadora de Financiamento Imobiliário, mantenha a sua prestação-alvo fixa e varie a taxa para ver como o seu teto de preço oscila, depois varie a entrada para ver quanto de financiamento-e-taxa ela elimina. Isso mostra se juntar uma entrada maior ou esperar por uma taxa melhor faz mais por você — e o quanto o seu orçamento está exposto caso as taxas se movam antes de você comprar.
Um passo a passo simples para estimar o seu próprio número
Siga estes passos em ordem:
1. Encontre a sua renda bruta mensal — a renda total antes dos impostos de todos os participantes do financiamento.
2. Defina o teto de moradia: multiplique a renda por 0.28. Esse é o máximo que você deveria gastar com o PITI completo a cada mês.
3. Defina o teto de dívidas: multiplique a renda por 0.36 e depois subtraia as suas prestações mensais de dívidas existentes. Para somar essas dívidas com precisão, a Calculadora de Quitação de Dívidas detalha cada saldo e o seu custo mensal, para que a sua relação final reflita a realidade.
4. Pegue o menor valor entre o passo 2 e o passo 3 — essa é a prestação mensal que você pode pagar.
5. Converta a prestação em preço: na Calculadora de Financiamento Imobiliário, informe a sua entrada, uma taxa e um prazo realistas, depois ajuste o preço do imóvel até que a prestação PITI completa coincida com a prestação que você pode pagar, do passo 4.
6. Faça uma verificação de sanidade em relação ao aluguel: se comprar te deixa no limite, a Calculadora de Acessibilidade de Aluguel aplica a mesma lógica de renda ao aluguel, e comparar os dois te diz se comprar agora é a jogada mais forte ou se alugar enquanto você forma uma entrada é o melhor caminho.
7. Deixe uma margem. Os tetos são limites, não metas — ficar abaixo deles dá espaço para mudanças de taxa, manutenção e imprevistos da vida.