Calculadora de Quitação Antecipada

Sobre esta calculadora

Esta calculadora mostra como pagamentos extras encurtam o prazo da sua hipoteca e reduzem os juros pagos ao longo da vida do empréstimo. Insira os dados do seu empréstimo, escolha uma estratégia de amortização antecipada — parcela extra mensal, aporte anual, um pagamento único ou parcelas quinzenais — e veja a nova data de quitação junto com os meses e os juros que você economiza.

Como ler seus resultados

Os dois números em destaque são os meses economizados e os juros economizados em relação a pagar apenas a prestação prevista daqui em diante. Uma barra mais curta ou um total de juros menor no painel de resumo significa que seus pagamentos extras estão funcionando. A tabela de amortização abaixo acompanha, para cada mês, a parcela de juros, o capital abatido e o saldo devedor — localize a linha marcada como seu primeiro pagamento extra para ver com que rapidez o saldo começa a cair mais depressa. Observe que esses números refletem economias futuras a partir de hoje; pagamentos passados não são recalculados.

Como é calculado

O cálculo utiliza a amortização padrão de hipoteca. A prestação mensal prevista é derivada da fórmula de pagamento constante: P × r(1+r)^n / ((1+r)^n − 1), onde P é o capital inicial, r a taxa mensal (taxa anual dividida por 12) e n o número total de prestações. A partir daí, a calculadora executa uma simulação mês a mês: em cada período aplica a taxa mensal ao saldo atual para encontrar a parcela de juros, subtrai do pagamento (base mais qualquer extra) para encontrar a redução de capital e carrega o saldo menor para o próximo período. Pagamentos extras são somados apenas à parte do principal, reduzindo diretamente o saldo devedor. A simulação para quando o saldo chega a zero, e o total de meses decorridos torna-se o novo prazo de quitação. A economia em juros e meses é a diferença entre a simulação sem extras e a simulação com extras, medida a partir do período atual.

Exemplo prático

Um empréstimo de 300.000 a 6% de juros anuais em 30 anos (360 meses, do início) com 200 extras aplicados ao principal todo mês a partir da primeira parcela.

A prestação mensal base é 1.798,65. Com os 200 extras, o empréstimo é quitado em 279 meses em vez de 360 — economizando 81 meses (quase 7 anos) e reduzindo o total de juros de 347.515 para 256.341, uma economia de aproximadamente 91.173.

Perguntas frequentes

Importa se eu pago a mais no início ou mais tarde no empréstimo?

Pagamentos extras feitos cedo economizam muito mais juros porque o saldo devedor é maior e uma parcela maior de cada prestação ordinária vai para juros. Começar com um valor extra modesto nos primeiros anos gera economias desproporcionais em comparação com o mesmo valor acrescido na última década.

Como funciona a opção quinzenal?

Mudar para pagamentos quinzenais significa fazer 26 meios pagamentos por ano em vez de 12 pagamentos completos. Isso equivale a uma prestação mensal completa extra por ano, aplicada integralmente ao principal. A calculadora modela isso adicionando um doze avos da prestação base como principal extra a cada mês.

O que é um pagamento único à vista?

Um pagamento à vista é um valor extra pontual aplicado ao principal em um mês específico — por exemplo, uma restituição de imposto ou bônus. Informe o número do mês e o valor, e a calculadora mostra como essa redução única no saldo encurta o prazo restante.

A calculadora inclui impostos, seguros ou seguro hipotecário privado (PMI)?

Não. Apenas principal e juros são modelados. Impostos sobre o imóvel, seguro residencial e qualquer seguro hipotecário privado (PMI) são pagos separadamente e não afetam o plano de amortização gerado por esta calculadora.

Posso usá-la se não souber o prazo original do meu empréstimo?

Sim. Mude para o modo de prazo desconhecido e insira o saldo devedor atual e a sua prestação mensal real. A calculadora deduz o prazo restante desses dois números e prossegue normalmente.

Fontes

• www.investopedia.com/mortgage-calculator-5096931
• www.calculator.net/mortgage-payoff-calculator.html

Revisado pela Equipa YouCalc · Última revisão12 de junho de 2026