# 房贷计算器——含房产税、PMI 与房屋保险的月供

> 估算完整的房贷月供：本金、利息、房产税、房屋保险、PMI 和物业费 HOA。支持多币种，免费在线计算器，无需注册，一键算清每月还款。

- **Category:** 金融与理财
- **Interactive calculator:** https://youcalc.com/zh/finance-money/mortgage/
- **Price:** Free, no sign-up required

## Overview

本计算器估算你的完整房贷月供——本金、利息、房产税、房屋保险、PMI 和 HOA 费用——也就是贷方所称的 PITI。输入房价、首付、利率和贷款期限，再加入任何托管（escrow）项目，即可看到每月真实的持有成本。

## How to read your result

醒目数字是你每月的 PITI 总月供。还款明细面板展示这一金额如何在各组成部分之间分配：P&I 是用于偿还贷款、随时间减少余额的部分，而托管项目（房产税、房屋保险、PMI、HOA）则是固定的代收代付项，并不会减少你的债务。图表下方的摊还表逐月列出每月的利息、所偿还的本金和剩余余额——请注意随着还款推进，利息占比如何缩小、本金占比如何增大。如果你看到很大的利息总额，那反映的是 15 年或 30 年期内累积的利息总量；你可以在配套的「房贷提前还清」计算器中测试更短的期限或额外还款。

## Method

本金与利息部分采用标准的等额本息摊还公式计算：M = P × r(1+r)ⁿ / ((1+r)ⁿ − 1)，其中 P 为贷款金额（房价减去首付），r 为月利率（年利率除以 12），n 为每月还款的总期数（年限乘以 12）。在 0% 利率下，公式简化为 M = P / n。基于这一固定的 P&I 月供，逐月构建摊还计划表：每月利息等于剩余余额乘以月利率，月供的余下部分用于偿还本金，最后一个月吸收任何累积的舍入差额，使余额恰好归零。房产税和房屋保险除以 12 后每月加入 P&I；PMI 和 HOA 费用则按其所列的月度金额加入。将这些组成部分相加，即得到醒目数字所显示的 PITI 总额。

## Example

- **Setup:** 一套 400,000 的房产，首付 80,000（20%），年利率 7%，期限 30 年，年度房产税 4,800，年度房屋保险 1,200。由于首付达到 20% 的门槛，PMI 为零。
- **Result:** 贷款金额为 320,000。P&I 月供计算结果为每月 2,128.97。加上每月 400 的房产税和每月 100 的房屋保险后，PITI 总月供达到每月 2,628.97。30 年内你共支付 946,428.47——其中 446,428.44 为利息。

## Frequently asked questions

### 什么是 PITI？

PITI 是 Principal（本金）、Interest（利息）、Taxes（税费）和 Insurance（保险）的缩写——构成每月房贷月供的四个标准组成部分。大多数贷方报价时使用 PITI，因为它代表你每月实际支付的金额，包括贷方代你收取、用于税费和保险的托管款项。

### PMI 在什么情况下需要缴纳，又何时取消？

当你的首付低于购买价的 20% 时，传统贷方通常会要求私人房贷保险（PMI），因为此时你的初始房屋净值不足 20%。在传统贷款中，当余额降至原始购买价的 78% 时，PMI 会自动取消；你可以在 80% 时申请取消。FHA 贷款在多数情况下会在整个贷款期内一直缴纳房贷保险，与净值无关。

### 更高的首付会如何影响我的月供？

更高的首付会直接减少贷款金额，从而同时降低 P&I 部分和整个贷款期内支付的利息总额。达到 20% 还可免除 PMI，每月可节省数百。代价是前期一次性投入的现金更多。

### 为什么我早期月供的很大一部分都用于支付利息？

利息每月按未偿余额计收。在贷款初期余额处于最高水平，因此利息占据了月供的大部分。随着你逐步偿还本金，余额下降、利息缩减，每期月供中用于偿还贷款的部分随之增大——这一规律称为摊还。

### 本计算器是否显示额外还款的效果？

本计算器仅对标准的等额本息计划进行建模。若想了解每月额外还款或一次性还款如何缩短贷款期限并削减利息总额，请使用配套的「房贷提前还清」计算器。

## Related calculators

- [房贷提前还款计算器——额外还款与双周还款](https://youcalc.com/zh/finance-money/mortgage-payoff/)
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## Sources

- https://www.investopedia.com/terms/p/piti.asp
- https://www.consumerfinance.gov/ask-cfpb/what-is-private-mortgage-insurance-en-122/

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